仲量联行2018上半年成都房地产市场回顾|十大外围投注平台

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起源于2017年的人才争夺战,依然是2018年上半年成都的热门话题。随着更多的城市竞相重新加入更多人才的行列,这一轮全国范围的人才迁移将对未来几年城市的经济快速增长、产业形态和消费环境产生深远影响。事实上,随着去年以来一些领先城市人才的不断流动,一些变化已经开始显现。

这种情况在成都房地产市场更为明显。人才x宏观经济学:化学反应的暴露只比这轮人才引进早,成都引进制造业的步伐已经为继续这轮人才涌入打下了坚实的基础。2016年,成都市第二产业完成固定资产投资同比增长39.1%,全国同比增长3.5%。

2017年,成都增速为34.4%,中国增速为3.2%。强大的第二产业固定资产投资快速增长的背后,是大量企业进驻、新增就业机会和居民收入的增加。商业地产界往往在意第三产业的数据,但除非一个城市能成为类似伦敦、香港的全球资本聚集地,否则当地居民的整体消费能力还是不一样的,尤其是制造业。

从这个角度来说,成都这几年出名的消费力,背后有着坚实的基础。值得注意的是,据仲量联行仔细观察,从2017年初到今年上半年,成都社会消费品零售总额同比增速开始明显低于全国平均增速一至两个百分点,这一阶段与成都人才引进战略的时机高度一致。

人才的涌入产生了巨大的影响,对成都消费增长率的大幅提高起到了最重要的作用。人才x写字楼市场:突破2018年的变革大幕,A级写字楼市场追加供应大幅增加:上半年仅香港瑞东中心高区受到攻击,追加供应面积约2.6万平方米。没有人才政策的影响,写字楼租赁市场需求大幅增加,清招量约18万平方米,比去年上半年减少约3.4万平方米。

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大规模交易价格频繁,专业服务和高新技术产业继续展现出亮点,产业结构可以称之为趋势性变化。甲级写字楼空置率因供求关系大幅下降,香港空置率为24.2%,同比上升4.6个百分点。同时,市场干净有效的租金保持下行周期,同比上涨2.4%,冲击香港92.7元/平米/月。这种趋势也与人才的到来密切相关。

首先,人才涌入新经济行业,降低了写字楼的市场需求,办公形式和市场需求结构也在发生变化。从高新区的人才政策,2018年的金熊猫政策,到四川的新人才政策,都为成都的新经济产业带来了新鲜血液,为新经济的缓慢发展提供了可能。

这类企业没有更有吸引力的创业氛围,年轻人更多,不愿意尝试新的设计和更有活力的办公空间,甚至要在办公空间呆更长时间。因此,他们对理想友好的办公环境有更高的市场需求。此外,由于新兴业务格式的不确定性,企业往往做不到业务线在市场上真正能失去的东西。

灵活办公形式的频繁出现,使得这些企业需要更灵活地拓展和尝试不同的产品线,大大降低了试错成本。为此,2018年上半年,服务办公/领先办公品牌扩张缓慢,如WeWork、MFG、梦香特、楚风等。

而且已经运营的品牌都有较高的入门亲。因为政府为引进人才设置了额外的教育津贴,这意味着这批人不会有向低收入方向集中的倾向,特别是在专业服务行业和高科技行业,而这是不会有的
人才的拥挤,成都更成熟的产业发展环境,以及性价比高的写字楼带来的更低的运营成本,促使很多大企业,尤其是信息技术和生物技术企业,加快融入成都。除了2017年的飞宇科技和锤子科技,2018年上半年入驻和扩张的代表企业还有赛诺菲和字节跳动。

拥挤的企业创造了办公市场需求大幅下降的氛围。人才x零售市场:延迟延长形成一线。2018年上半年,成都优质零售市场进入油房和未来中心开业,共增加15万平方米。

就现有项目而言,整体运营良好,部分零售项目调整为餐饮和儿童业务,新零售的大型租户继续活跃,使得全市空置率保持稳定在8.7%,同比上升2.3个百分点。租金方面,市区优质项目表现良好,一楼有效清洁租金小幅上涨至373.4元/平方米/月,较2017年下半年下降0.8%。人才的涌入促进了消费意识和市场需求的升级。

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随着人才的流动,尤其是一线城市的人才,相对于一线城市的零售水平,他们不会明确拒绝当地的零售项目、品牌、业态和空间创造。目前流向一线城市的人才比例只有22%左右,但这种边际效应的影响不能高估。

由于消费市场没有刚性,消费水平一旦提高,一般很难降低。所以这些人的消费喜好和口味不会经常出现在工作和社交圈子里,一步一步传播。消费升级也促使国外零售商用互联网思维拓展成都市场。

由于一线人才的消费习惯和生活方式越来越优质、越来越慢、越来越高效,国内一线商家,尤其是互联网企业为首的新零售商,不愿意再像以前的商业形式一样在一线城市尝试和完善,然后在考察模式顺利后开始在二线城市推广。连互联网思维都没有的零售商,在尝试新零售的新踢法时,会采取一个全国棋局的扩张策略,不会优先考虑成都这样的城市,从而大大延长了一二线城市的发展时滞。目前市场扩张迅速的新零售还包括:超级物种、盒马鲜活生命、瑞幸咖啡、新能源汽车等。

这也增强了成都新进口品牌在国内外的扩张。据统计局统计,2018年第一季度,成都市社会消费品零售总额达到1669.2亿元,快速增长12.3%。

黄金、白银、珠宝、化妆品、规模以上服装零售总额分别增长32.2%、14.4%和22.0%,低于成都市社会消费品零售总额的增速。因此,随着消费市场需求的大幅升级,更多的国内外知名品牌纷纷入驻该市场,如Valextra、荷兰高端牛仔品牌DENHAM、美国时尚品牌Champion等。可以看出,推动成都零售市场发展的人才流入与一线城市之间的时滞大大延长,这反过来导致一线城市更好的人才不愿意回到成都。

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后起之秀向荣,公园城容郎就住在这里。仲量联行近日发布的《中国12强劲:全球格局下的中国城市》研究报告显示,成都宜居指数位列全国12强城市之列。但从某种程度上来说,在成都找人才是一种舒适的生活,未来城市会给他们带来无限的绿色。

《成都市城市总体规划》 (20162035)确定了三步走战略目标,认为成都的战略定位:未来的城市不会是一个只有两翼、一区、三轴、多中心的空间结构,在城市中建设两座山、两个网络、两个环、六块,两座山是龙门山、龙泉山;两个环分别是环城生态带和环城生态圈;两个网络
其中,从2017年9月成都发布天府绿道规划建设计划开始,在近一年的时间里,规划总长度高达地球赤道三分之一的天府绿道已建成969公里,预计到年底,这个数字将达到1700公里。此外,还有建阳大地景观工程,将再现天府之国的瑰丽风光,全面构建成都平原农耕文明与蜀风飘逸神韵相互辉映的城乡一体的美丽景观图景。

在不断深化绿色发展的道路上,成都市政府努力把自己建设成一个碧水蓝天、绿树环绕的美丽中国公园城市。最不幸福的城市成都,会有更多的人才在这里安居乐业,为城市的发展带来更多的生机和活力。

仲量联行成都分行董事总经理谢玲回应:宏观经济和人才政策的变化已经对城市的各种商业形式产生了影响,并将在未来几年带来持续的变化。在这个过程中,不会有身份的挑战。

企业和人才在短时间内的快速涌入,包括政策的紧急调整,可能会导致人、资源和空间之间的分配关系失衡。但我们仔细观察,无论是政府还是各市场主体,都希望能适应环境变化,创造机遇,团结一致,在这一轮中充分发挥成都的崛起。

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